부동산 공매 낙찰부터 명도소송까지: 초보 투자자의 실전 경험담

 

부동산 공매에 처음 도전하시는 분들을 위해, 제가 최근 겪은 낙찰부터 명도소송까지의 과정을 상세히 공유하고자 합니다. 특히 법적 절차에 대한 실질적인 경험을 바탕으로, 변호사 없이도 진행할 수 있는 방법들을 소개해드리겠습니다.

1. 부동산 공매 낙찰과 첫 단계

2024년 연말, 저는 공시지가 1억 미만의 다세대주택을 부동산 공매로 낙찰받았습니다. 처음에는 명도(건물을 비워받는 것)가 순조롭게 진행될 것이라 예상했지만, 현실은 달랐습니다. 대항력이 없는 임차인이 명도를 거부하면서, 예상치 못한 법적 절차가 필요하게 되었죠.

2. 점유이전금지가처분 신청 과정

가장 먼저 취한 조치는 점유이전금지가처분 신청이었습니다. 이는 임차인이 제3자에게 임대차 권리를 넘기는 것을 막기 위한 법적 조치입니다. 전자소송 시스템을 통해 신청서를 제출했는데, 이 과정에서 몇 가지 중요한 단계들이 있었습니다:

• 관련 소장 예시 서적과 자료 검토
• 유튜브를 통한 실무적인 전자신청서 접수 따라하기
• 소장 작성 및 전자소송 시스템 활용

3. DIY 법률 절차의 장점

많은 분들이 법적 절차는 반드시 변호사를 통해야 한다고 생각하시지만, 제 경험은 달랐습니다. 실제로 해보니 생각보다 어렵지 않았고, 오히려 다음과 같은 장점들이 있었습니다:

• 비용 절감 효과
• 직접 진행함으로써 얻는 실무 경험
• 향후 유사 사례 대응에 도움

4. 현재 진행 상황과 향후 계획

2025년 1월부터 지속적으로 임차인과 소통을 시도했지만, 아쉽게도 원만한 합의에 이르지 못했습니다. 임차인은 전전대(재임대)를 통해 수익을 얻고 있었으며, 500만원이라는 과도한 명도비를 요구하고 있는 상황입니다.
4월까지는 점유이전금지가처분 집행을 완료하고, 이어서 명도소송을 진행할 예정입니다. 물론 최선의 시나리오는 소송 과정에서 합리적인 협상이 이루어지는 것입니다.

5. 경매 투자자들을 위한 조언

이번 경험을 통해 깨달은 중요한 점들을 공유드립니다:

• 부동산 공매 입찰 전 임차인 현황 철저히 조사
• 법적 절차에 대한 기본 지식 습득 필요
• 인내심을 가지고 단계적으로 접근
• 불필요한 감정 소모 피하기

마무리하며

부동산 공매는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 예상치 못한 어려움도 있을 수 있습니다. 특히 명도 과정에서는 법적 절차가 필요한 경우가 많죠. 하지만 이러한 과정들도 충분히 학습하고 준비한다면, 변호사의 도움 없이도 진행할 수 있습니다. 앞으로도 강제집행과 같은 극단적인 상황은 피하고, 원만한 협상을 통해 문제가 해결되기를 희망합니다.